Hitzeschutz in WEGs: Welche Maßnahmen einen Beschluss brauchen

Hitzeschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die meisten wirksamen Maßnahmen gegen überhitzte Räume sind in WEGs nur möglich, wenn die Eigentümergemeinschaft zustimmt, sobald Fassade, Fenster oder Dach betroffen sind.

Gerade in Wohnungen mit großen Fensterflächen oder Südwest-Balkon entscheidet oft nicht nur die Technik, sondern auch das Wohnungseigentumsrecht darüber, wie schnell sich die Hitze reduzieren lässt. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) ordnet ein, welche Hitzeschutz-Lösungen als bauliche Veränderung gelten und wann ein Mehrheitsbeschluss nötig ist.

Wichtig für die Praxis ist die Unterscheidung zwischen Maßnahmen, die sichtbar oder dauerhaft am Gemeinschaftseigentum ansetzen, und Lösungen, die innerhalb der Wohnung ohne Eingriff in Fenster oder Fassade funktionieren.

Außenliegender Sonnenschutz: wirksam, aber meist beschlusspflichtig

Fenster und Balkon- oder Terrassentüren sind ein zentraler Faktor für sommerliche Wärme in der Wohnung. WiE beschreibt, dass außenliegende Rollläden oder Außenjalousien besonders effektiv sind, weil die Wärme gar nicht erst so schnell ins Gebäude gelangt.

Typische außenliegende Lösungen

• Außenrollläden, Außenjalousien oder Raffstores
• Fensterläden
• Außen angebrachte Sonnenschutzfolien

WiE weist darauf hin, dass Wohnungseigentümer:innen für außenliegende Rollläden, Jalousien oder Fensterläden in der Regel die Zustimmung der Miteigentümer:innen brauchen. Begründung: Außenfenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn eine Teilungserklärung etwas anderes formuliert.

Praktisch entscheidend ist zudem der Blick in die Teilungserklärung. Dort kann bereits eine Erlaubnis geregelt sein. Möglich ist auch ein vorhandener Vorratsbeschluss, der solche Maßnahmen schon grundsätzlich gestattet. Dann ist keine neue Abstimmung erforderlich.

Bei außen angebrachten Folien gilt laut WiE: Wenn sie die Optik der Fassade beeinträchtigen, kann die WEG verlangen, dass sie wieder entfernt werden. Bei der Auswahl spielt außerdem eine Rolle, ob ein Spiegeleffekt entsteht, der Nachbar:innen stören kann.

Innenliegender Sonnenschutz: weniger stark, oft einfacher umzusetzen

Wenn außenliegende Lösungen nicht gewünscht oder nicht möglich sind, kommen Plissees, Innenrollos oder Lamellenvorhänge in Betracht. WiE ordnet diese als weniger effektiv ein, weil die Wärmestrahlen trotz Schutz in den Raum gelangen.

Rechtlich wird es laut WiE dann relevant, wenn Fenster oder Rahmen angebohrt oder sonst verändert werden. In diesem Fall muss üblicherweise ein Beschlussantrag in die Eigentümerversammlung eingebracht werden. Für die Genehmigung reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Besteht ein Vorratsbeschluss, kann auch hier eine erneute Beschlussfassung entfallen.

Kann der innenliegende Sonnenschutz ohne Eingriff am Fenster montiert werden, ist nach der WiE-Einordnung kein Beschluss erforderlich.

Markise am Balkon: Fassade betroffen, daher Beschluss nötig

Für Balkone und Terrassen, vor allem auf Süd- und Westseiten, sind Markisen eine verbreitete Lösung zur Beschattung. Weil die Markise an der Fassade befestigt wird, betrifft sie Gemeinschaftseigentum. WiE empfiehlt dafür den formalen Weg über einen Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung. Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit.

Split-Klimagerät: Beschluss, Stromkosten und Lärm im Blick

Fest installierte Split-Klimageräte bestehen aus einem Innenteil und einem außen angebrachten Kompressor. Sobald das Außengerät an der Fassade montiert wird, gilt dies als bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. WiE beschreibt daher auch hier den Weg über Beschlussantrag und einfache Mehrheit.

Für die Alltagsentscheidung sind laut WiE zwei Punkte besonders relevant:

• Der Stromverbrauch kann die laufenden Kosten spürbar erhöhen, daher sollte die Wirtschaftlichkeit vorab geprüft werden.
• Eine bloße Sorge vor späterem Lärm reicht nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht automatisch aus, um die Genehmigung zu kippen. Sollte sich später eine tatsächliche Belästigung durch den Betrieb ergeben, kann eine Einschränkung oder Unterlassung verlangt werden.

Fassaden- und Dachbegrünung: gemeinschaftliches Projekt mit Kosten-Mehrheiten

Fassadenbegrünung kann im Sommer vor Hitze schützen und nach WiE-Einordnung zugleich Wärmeverluste im Winter reduzieren. Weil Standort, Pflanzenwahl und Pflegeaufwand entscheidend sind, wird eine fachkundige Beratung früh eingeplant. Genannt werden als Beispiele unter anderem Wilder Wein, Blauregen, Kletterrosen, Clematis und Spalierobst. Bei Efeu ist Vorsicht geboten, weil er die Fassade schädigen kann.

Dachbegrünung ist ebenfalls planungsintensiv. Zu Beginn steht typischerweise die Statikprüfung, da nicht jedes Gebäude das zusätzliche Gewicht tragen kann. Außerdem braucht es eine wurzelfeste Dachabdichtung.

WiE ordnet sowohl Fassaden- als auch Dachbegrünung als bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ein. Weil zentrale Gebäudeteile betroffen sind, werden solche Vorhaben meist von der WEG insgesamt umgesetzt. Für den Beschluss reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Bei der Kostenverteilung ist laut WiE wichtig: Alle Eigentümer:innen müssen die Kosten nur dann tragen, wenn der Beschluss mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit zustande kommt.

Förderung und Steuer: Was bei Wärmeschutz-Maßnahmen möglich ist

Für bestimmte Maßnahmen kann es staatliche Förderung geben. WiE nennt die Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen (BEG EM). Gefördert werden demnach nicht nur klassische Sanierungen wie Fenstertausch oder Dachdämmung, sondern auch außenliegende Sonnenschutzvorrichtungen wie Jalousien, Raffstores, Rollläden und Fensterläden. Auch Dach- und Fassadenbegrünungen gehören zu den förderfähigen Maßnahmen. Zusätzlich können Kommunen eigene Programme anbieten.

Alternativ kann nach WiE-Einordnung unter bestimmten Voraussetzungen ein steuerlicher Abzug für energetische Sanierungsmaßnahmen möglich sein. Genannt werden als Bedingungen unter anderem Selbstnutzung der Immobilie und ein Mindestalter von zehn Jahren.

Am Ende entscheidet in WEGs oft weniger die Idee als der richtige Beschlussweg, weil bei Hitzeschutz fast immer Fenster, Fassade oder Dach mitbetroffen sind.