Heizperiode: Pflichten für Vermieter und was Mieter erwarten dürfen

Heizperiode Vermieter Pflichten. Ab dem 1. Oktober müssen vermietende Wohnungseigentümer sicherstellen, dass Heizkörper und Warmwasser so funktionieren, dass in der Wohnung übliche Mindesttemperaturen erreichbar sind.

Gerade wenn es morgens deutlich kühler wird, zählt im Alltag vor allem eins: Die Heizung muss anspringen, ohne dass erst Streit entsteht oder Handwerker in letzter Minute gesucht werden. Der bundesweite Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) ordnet ein, welche Temperaturwerte Gerichte regelmäßig ansetzen und welche Punkte in WEGs zusätzlich wichtig werden.

In der Praxis wird als Heizperiode meist der Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April angesehen. Gesetzlich festgeschrieben ist diese Dauer nicht. In Mietvertrag oder Gemeinschaftsordnung kann ein längerer Zeitraum stehen. Ein kürzerer Zeitraum gilt dagegen als unzulässig.

Welche Temperaturen während der Heizperiode erreichbar sein müssen

Vermieter müssen die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Dazu gehört bei Wohnraum auch, dass die Wohnung ausreichend beheizbar ist. Als Richtwert nennt die Rechtsprechung tagsüber in der Heizperiode grundsätzlich Raumtemperaturen von zwanzig bis zweiundzwanzig Grad Celsius.

Nachts kann die Heizung abgesenkt werden. Für die Zeit von null bis sechs Uhr gelten in der Regel achtzehn Grad Celsius als ausreichend. WiE weist darauf hin, dass eine Nachtabsenkung bei zentralen Anlagen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Sie sollte zum Gebäude und zum energetischen Zustand passen, weil ein zu starkes Auskühlen Feuchtigkeit und Schimmel begünstigen kann.

Heizen außerhalb der üblichen Heizperiode: Das sagen Urteile

Auch außerhalb des Zeitraums von Oktober bis April kann eine Pflicht entstehen, die Beheizung zu ermöglichen, wenn es kalt genug wird. Einheitliche gesetzliche Grenzwerte gibt es nicht. Gerichte setzen unterschiedliche Maßstäbe an, zum Beispiel:

• Orientierung an der Außentemperatur: Das Amtsgericht Uelzen sah eine Heizpflicht, wenn die Außentemperatur drei Tage lang unter zwölf Grad Celsius liegt (Urteil vom 9. April, Az. 4a C 272/86).
• Orientierung an der Raumtemperatur: Nach einem Urteil des Landgerichts Kassel kommt es auf die Temperatur in den Wohnräumen an. Sinkt sie unter sechzehn Grad Celsius, muss die Heizung in Betrieb genommen werden (LG Kassel, WuM 64, 71).

Wartung und Ausfälle: Wann Mietminderung drohen kann

Werden die erforderlichen Raumtemperaturen nicht erreicht, kann ein Mietmangel vorliegen. Das gilt besonders bei einem Ausfall oder einer deutlich zu schwachen Heizleistung. Ist die Gebrauchstauglichkeit dadurch beeinträchtigt, kann eine Mietminderung für die Dauer der Beeinträchtigung in Betracht kommen.

Auch Probleme mit Warmwasser können ein Mietmangel sein, etwa bei unzureichender Warmwasserversorgung oder vollständigem Warmwasserausfall.

Damit es nicht so weit kommt, empfiehlt WiE eine regelmäßige Wartung durch ein Fachunternehmen. Dabei sind die Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes zu beachten. Wenn bislang keine regelmäßige Wartung organisiert ist, kann das Thema nach Einordnung von WiE über die Verwaltung auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt werden, damit die WEG über eine Beauftragung entscheidet.

Bei Gas-Etagenheizungen im Sondereigentum liegt die Wartungsverantwortung grundsätzlich bei den jeweiligen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern, nicht bei der WEG.

Was Mieter beim Heizen und Lüften beachten müssen

Für Mieter besteht nach Darstellung von WiE keine generelle Pflicht, eine Wohnung auf eine festgelegte Mindesttemperatur zu heizen. Klauseln im Mietvertrag, die eine bestimmte Mindesttemperatur vorschreiben, sind nach der Einordnung von WiE unwirksam.

Allerdings müssen Mieter durch angemessenes Heizen und Lüften verhindern, dass Schäden entstehen, etwa Schimmel oder Frostschäden an Wasser- und Heizungsrohren. Treten Schäden auf, müssen sie den Vermietern unverzüglich mitgeteilt werden, weil sonst Schadensersatzansprüche im Raum stehen können.

Wer als vermietende Eigentümerin oder vermietender Eigentümer Heizung, Wartung und mögliche Nachtabsenkung rechtzeitig klärt, reduziert im Winter vor allem das Risiko von Ausfällen, Streit und mietrechtlichen Folgen.