Fernablesbare Heizkostenverteiler: Frist, Beschluss und Kosten in WEGs

Fernablesbare Heizkostenverteiler verpflichtend. In Wohnungseigentümergemeinschaften müssen nicht fernablesbare Heizkostenverteiler bis zum 31.12.2026 ersetzt oder nachgerüstet werden, damit das Ablesen ohne Wohnungsbetreten möglich ist.

Das betrifft neben Heizkostenverteilern auch Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler. Für Kaltwasserzähler gilt diese Umrüstungspflicht nicht.

Darauf weist der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) hin. Praktisch wichtig ist das vor allem in WEGs, weil für die Umrüstung ein Beschluss benötigt wird und bei vermieteten Wohnungen zusätzliche Informationspflichten starten, sobald Funktechnik installiert ist.

Welche Geräte gelten als fernablesbar und wann gibt es Ausnahmen

Fernablesbar ist ein Messgerät, wenn zum Ablesen das Betreten der Wohnung nicht erforderlich ist.

Eine Ausnahme von der Einbaupflicht kommt nur in begründeten Einzelfällen in Betracht, wenn die Installation technisch nicht möglich ist oder nur mit unangemessenem Aufwand möglich wäre oder sonst eine „unbillige Härte“ vorliegt. Ob das zutrifft, muss jeweils im konkreten Fall beurteilt werden.

Die Pflicht zum Nachrüsten oder Austausch greift außerdem nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ausgetauscht wird, das Teil eines Gesamtsystems ist, das zu diesem Zeitpunkt insgesamt aus nicht fernablesbaren Zählern besteht.

Rechtsgrundlage und welche Gebäude betroffen sind

Die Grundlage ist die novellierte Heizkostenverordnung. Sie gilt für Gebäude mit zentraler Heizungs- und Warmwasseranlage, bei denen die Kosten auf mehrere Nutzer verteilt werden, auch bei Fernwärme.

Nicht erfasst sind Einfamilienhäuser sowie Zweifamilienhäuser, wenn eine Wohnung von der Vermieterin oder dem Vermieter selbst bewohnt wird. Auch Gebäude mit Etagenheizungen fallen nicht darunter. Weitere Ausnahmen sind in § 11 der Heizkostenverordnung geregelt.

Interoperabilität und Smart Meter Gateway: zusätzliche Anforderungen

Fernablesbare Geräte müssen interoperabel sein. Das bedeutet, sie müssen herstellerunabhängig miteinander kompatibel sein.

Außerdem müssen sie an ein Smart Meter Gateway angeschlossen werden und dabei Datenschutz und Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten.

Sind bereits fernablesbare Geräte installiert, die nicht interoperabel sind und nicht an ein Smart Meter Gateway angeschlossen werden können, müssen diese spätestens bis zum 31. Dezember 2031 ausgetauscht werden.

WEG: Beschluss, Kostenverteilung und Risiko bei Fristversäumnis

In Wohnungseigentümergemeinschaften gehört die Ausstattung mit fernablesbaren Messgeräten zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Umrüstung ist damit eine verpflichtende Maßnahme.

Für den Austausch ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. WiE rät, den Verwalter schriftlich zu bitten, das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen, falls noch keine Initiative erkennbar ist.

Wird die Nachrüstung oder der Austausch nicht fristgerecht umgesetzt, dürfen Mieterinnen und Mieter ihren Abrechnungsanteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen.

Der Austausch von Heizkostenverteilern gilt nach Wohnungseigentumsgesetz als Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum. Die Kosten tragen alle Wohnungseigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen.

Vermietung: monatliche Verbrauchsinformation wird Pflicht

Sobald fernablesbare Messgeräte installiert sind, müssen vermietende Eigentümer ihren Mieterinnen und Mietern einmal monatlich eine Verbrauchsinformation über den Energieverbrauch mitteilen.

Das ist per Post, per E-Mail oder über eine App möglich. Bei einer App-Nutzung müssen Mieter informiert werden, wenn neue Informationen bereitstehen.

Wer die Informationspflicht nicht oder nicht ausreichend erfüllt, riskiert ebenfalls eine Kürzung. Mieter dürfen dann den auf sie entfallenden Anteil an Heizkosten um 3 Prozent kürzen.

In WEGs ist dafür praktisch entscheidend, dass die unterjährigen Verbrauchsinformationen zunächst von der Gemeinschaft beziehungsweise dem Messdienstleistungsunternehmen bereitgestellt werden und dann von vermietenden Eigentümern an die Mieter weitergegeben werden.

Die monatliche Information muss enthalten:

• den individuellen Verbrauch des vorherigen Monats in Kilowattstunden
• einen Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat
• einen Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten Durchschnittsnutzers

Umlage auf Mieter: wann Umrüstung und laufende Kosten möglich sind

Vermietende Eigentümer können Kosten für die Umrüstung auf fernablesbare Funkmesstechnik auf Mieter umlegen, wenn die Geräte gekauft werden. Dann ist eine Mieterhöhung von bis zu 8 Prozent der Investitionskosten, die auf die Wohnung entfallen, pro Jahr zulässig.

Voraussetzung ist, dass die Maßnahme form- und fristgerecht angekündigt wurde und sich die Energieeffizienz durch die neue Technik verbessert.

Alternativ können Kosten für gemietete Geräte als laufende Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Zusätzlich können Wartungs- und Servicekosten für die monatlichen Verbrauchsinformationen und die Heizkostenabrechnung als laufende Betriebskosten umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Am Ende läuft es in WEGs darauf hinaus, die Umrüstung rechtzeitig zu beschließen und die Prozesse für Abrechnung und monatliche Verbrauchsinformation so zu organisieren, dass keine Kürzungsrechte ausgelöst werden.