Steuererklärung: Diese Kosten können Vermieter absetzen

Steuerliche Vorteile Vermietung. Vermieter:innen können viele Ausgaben rund um die Wohnung in der Steuererklärung als Werbungskosten ansetzen und damit die zu versteuernden Mieteinnahmen senken.

Wer Miete erzielt, trägt die Einnahmen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V ein. Dort lassen sich auch Kosten eintragen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) weist darauf hin, dass viele Vermieter:innen Abzugsmöglichkeiten nicht vollständig nutzen, wenn Belege fehlen oder einzelne Posten übersehen werden.

Typisch ist die Situation, dass im Laufe des Jahres nicht nur Reparaturen anfallen, sondern auch kleinere Verwaltungsausgaben wie Porto oder Software. Steuerlich kann das relevant sein, weil solche Posten in Summe die Steuerlast spürbar beeinflussen können.

Diese Werbungskosten fallen bei Vermietung häufig an

• Kosten der Mietersuche, zum Beispiel Energieausweis, Vermietungsanzeigen in Zeitungen oder Online-Portalen sowie Maklerkosten für die Vermietung.
• Erhaltungsaufwendungen, zum Beispiel Heizungswartung, Rohr- oder Dachrinnenreinigung sowie Kleinreparaturen.
• Versicherungen, zum Beispiel Wohngebäudeversicherung mit oder ohne Elementarschadenschutz, Grundbesitzerhaftpflicht und Vermieterrechtsschutz.
• Betriebskosten, soweit sie nicht auf Mieter:innen umgelegt werden, zum Beispiel Verwaltungskosten, Steuerberatungskosten mit Bezug zur Vermietung sowie Porto, Telefon, Büromaterial, Vermietungssoftware oder Fachliteratur.
• Beiträge zu einem Vermieter- oder Eigentümerverband wie WiE, soweit die Mitgliedschaft der Verwaltung der vermieteten Immobilie dient.
• Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie, zum Beispiel für Besichtigungen, Eigentümerversammlungen oder die Überwachung von Handwerkerarbeiten.

Wichtige Grenzen und Besonderheiten

Erhaltungsaufwendungen sind grundsätzlich sofort abziehbar. Eine Einschränkung nennt WiE bei sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb einer vermieteten Immobilie Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt und übersteigen die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, können diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Sie erhöhen dann die Anschaffungskosten und wirken sich über die Abschreibung aus. Als gesetzliche Grundlage wird § 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz genannt.

Mietkautionen zählen nicht als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, weil sie eine Sicherheitsleistung sind. Zinsen auf dem Kautionskonto werden grundsätzlich der Mieter:in zugerechnet und spielen bei der Einkommensteuer der Vermietenden daher keine Rolle.

Nebenkosten-Erstattungen mindern die Einnahmen im Zeitpunkt der Rückzahlung. Nachzahlungen erhöhen die Einnahmen im Jahr des Zahlungseingangs.

Mietausfälle können nicht zusätzlich als eigener Posten geltend gemacht werden. Laufende Werbungskosten wie Abschreibungen oder Schuldzinsen bleiben nach der WiE-Einordnung grundsätzlich weiterhin abzugsfähig.

Zuführungen zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft dürfen zunächst nicht abgezogen werden. Ein Werbungskostenabzug ist grundsätzlich erst möglich, wenn die Rücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wird.

Abschreibung und Möbel: Kosten verteilen statt sofort absetzen

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie können über die Absetzung für Abnutzung steuerlich berücksichtigt werden. Dabei wird der Grundstücksanteil herausgerechnet, weil er nicht abgeschrieben werden kann.

WiE beschreibt für die lineare Abschreibung folgende Sätze, abhängig vom Fertigstellungszeitpunkt:

• Gebäude bis Ende 1924: jährlich zwei Komma fünf Prozent.
• Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und Ende 2022: jährlich zwei Prozent.
• Neubauten mit Fertigstellung seit dem 1. Januar 2023: jährlich drei Prozent.

Für bestimmte neu errichtete Wohngebäude kann unter gesetzlichen Voraussetzungen auch die degressive Abschreibung genutzt werden. Dafür nennt WiE folgende Zeitfenster:

• Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029, zudem Erwerb spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung.
• Bei Eigenerstellung Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.

Bei möblierter Vermietung können die Anschaffungskosten der Möbel grundsätzlich über die jeweilige Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Zu den Anschaffungskosten zählen auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren für den Erwerb. Soweit diese Kosten auf den vermieteten Gebäudeanteil entfallen, wirken sie sich über die Abschreibung aus. WiE verweist hierzu auf § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 2 Einkommensteuergesetz.

Finanzierungskosten: Zinsen zählen, Tilgung nicht

Abziehbar sind laut WiE insbesondere Zinsen für Immobilienkredite sowie für Darlehen, die für spätere Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen wurden. Als Grundlage wird § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 Einkommensteuergesetz genannt. Tilgungsleistungen erkennt das Finanzamt steuerlich nicht als Werbungskosten an.

Wer die Belege sauber nach Themen sammelt, kann die typischen Kostenpunkte in der Anlage V vollständig erfassen und die Vermietung steuerlich besser einordnen.