Schädlinge in Wohnung und Haus: Wer zahlt und wer haftet

Schädlingsbefall Mietwohnung Rechte. Schädlinge lösen nicht nur Ekel aus, sondern schnell auch Kostenfragen. Besonders wichtig ist die Trennung zwischen vorbeugender, regelmäßiger Bekämpfung und der Beseitigung eines konkreten Befalls. Genau daran hängt häufig, ob Ausgaben als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen oder nicht.

Auch bei Eigentum gilt, dass Pflichten unabhängig davon entstehen können, wer den Befall verursacht hat. Das kann bedeuten, dass Behördenmaßnahmen und Rechnungen trotzdem beim Grundstückseigentümer landen, selbst wenn der Ursprung außerhalb des eigenen Einflusses vermutet wird.

Was die Gerichte zu Kosten, Minderung und Offenlegung entschieden haben

• Ratten auf dem Grundstück: Eine Eigentümerin musste Maßnahmen zur Rattenbeseitigung bezahlen, obwohl sie sich nicht verantwortlich fühlte. Das bezirkliche Gesundheitsamt hatte den Befall festgestellt und Schritte angeordnet. Das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen 14 L 1235/22) wies den Eilantrag zurück. Auch der Hinweis, eine unbekannte Person locke die Tiere an, änderte nichts an der Pflicht zur Bekämpfung.
• Eichenprozessionsspinner und Kostenerstattung: Anders fiel die Entscheidung in Magdeburg aus. Ein Grundstücksbesitzer ließ Eichenprozessionsspinner fachgerecht absaugen und verlangte anschließend die Erstattung von 3.600 Euro. Das Verwaltungsgericht Magdeburg (Aktenzeichen 1 A 94/15) gab ihm Recht, weil der Befall keine vom Grundstück ausgehende unmittelbare Gefahr darstelle, die eine Kostentragung durch den Eigentümer rechtfertige.
• Mäuse in der Mietwohnung und Mietminderung: In weniger als vier Monaten waren in einer Wohnung im Raum Frankfurt neun Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen nötig. Das Amtsgericht Frankfurt (Aktenzeichen 33 C 390/21) hielt wegen der erheblichen Alltagsbelastung eine Mietminderung von 20 Prozent für die Dauer der Beeinträchtigung für angemessen.
• Tauben als Mangel beim Grundstückskauf: Rund 50 Tauben aus der Nachbarschaft flogen regelmäßig über ein Grundstück und hinterließen Kot. Der Käufer wollte den Kauf rückabwickeln. Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 19 U 178/13) sah darin keinen Mangel im rechtlichen Sinne, auch weil es Möglichkeiten gebe, sich gegen Belästigungen aus der Nachbarschaft zu wehren.
• Umlage von Schädlingsbekämpfungskosten: Das Amtsgericht Hamburg (Aktenzeichen 45 C 35/01) unterschied klar: Umlagefähig können Kosten für regelmäßige prophylaktische Maßnahmen sein. Nicht umlagefähig sind Ausgaben zur Beseitigung eines konkreten Befalls. Im entschiedenen Fall mussten Mieter deshalb nichts zahlen.
• Hausbockkäfer beim Immobilienverkauf: Ein Befall des Dachgebälks darf beim Verkauf nicht arglistig verschwiegen werden, besonders bei erheblichen Schäden. Das Landgericht Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 12 O 5997/20) verurteilte den Verkäufer zur Zahlung von knapp 14.000 Euro Sanierungskosten sowie zur hälftigen Beteiligung an künftigen Maßnahmen.
• Schaben in einer verpachteten Einheit und unwirksame Klausel: Ein Eigentümer, der das Haus mitbewohnte, wollte eine Mietminderung wegen Schabenbefalls abwehren und verwies auf eine Vertragsklausel zur Gesamterhaltungspflicht des Pächters. Das Landgericht Coburg (Aktenzeichen 12 O 231/07) erklärte die Klausel für unwirksam, weil der Eigentümer gesetzlich zur ordnungsgemäßen Erhaltung verpflichtet sei und die Regelung den Pächter unangemessen benachteilige.

Praktisch zeigt sich, dass bei Schädlingsbefall vor allem drei Fragen entscheidend sind: Liegt ein konkreter Mangel vor, handelt es sich um vorbeugende Dauermaßnahmen oder um akute Beseitigung, und gibt es eine besondere Pflicht im Kauf- oder Mietkontext wie Offenlegung oder Instandhaltung.

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