Hausordnung in der WEG: Pflicht, Inhalte, Durchsetzung

Hausordnung Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Hausordnung ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann aber von jeder Wohnungseigentümer:in verlangt werden und schafft im Alltag oft klare Regeln bei typischen Streitpunkten wie Müll, Lärm oder dem Abstellen im Flur.

Wer etwa regelmäßig über zugestellte Rettungswege oder falsch getrennten Müll im Haus diskutiert, kann mit einer verständlich formulierten Hausordnung Konflikte häufiger früh klären, bevor sie eskalieren.

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) ordnet das so ein: Das Aufstellen einer Hausordnung gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Wohnungseigentümergemeinschaften können sie mit einfacher Mehrheit beschließen. Alternativ kann sie als Teil der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden.

Was eine WEG regeln darf und wo Grenzen liegen

WEGs haben bei der Ausgestaltung einen weiten Spielraum. Die Regeln müssen aber zu den rechtlichen Rahmenbedingungen passen, unter anderem zum Wohnungseigentumsgesetz, dem Bürgerlichen Gesetzbuch, dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz, Landesimmissionsschutzgesetzen, Landesbauordnungen und kommunalen Satzungen.

Unwirksam sind nach Einordnung von WiE insbesondere Regelungen, die gegen geltendes Recht verstoßen oder in das Sondereigentum eingreifen. Als Beispiel nennt WiE ein temporäres Duschverbot zu bestimmten Uhrzeiten.

Typische, grundsätzlich mögliche Inhalte einer Hausordnung sind:

• Ruhezeiten und Umgang mit Lärm
• Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Waschküche oder Gemeinschaftsgarten
• Haustierhaltung
• Mülltrennung und Müllentsorgung
• Vorgaben zum Grillen
• Abstellen von Gegenständen, insbesondere zum Freihalten von Rettungswegen und für den Brandschutz

Wichtig für Vermietende: Hausordnung gilt nicht automatisch für Mieter:innen

Für Mieter:innen ist eine Hausordnung nur verbindlich, wenn sie wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde. WiE weist darauf hin, dass ein Aushang am schwarzen Brett dafür nicht ausreicht.

In der Praxis bedeutet das: Vermietende müssen die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags machen, etwa durch eine Bezugnahmeklausel oder durch Beifügung der Hausordnung.

Auch spätere Änderungen gelten nicht automatisch für Mieter:innen. Möglich ist laut WiE eine dynamische Anpassungsklausel im Mietvertrag. Zur Formulierung sollte rechtliche Beratung genutzt werden.

Wenn Regeln missachtet werden: So läuft die Durchsetzung typischerweise

Zu den häufigen Störungen zählen das Nicht-Einhalten der Ruhezeiten, falsche Müllentsorgung oder abgestellte Gegenstände im Hausflur.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz muss die WEG für die Durchsetzung sorgen. Gibt es eine Verwalter:in, ist diese als Organ der WEG verpflichtet, sich darum zu kümmern. Üblich ist folgender Ablauf:

• klärendes Gespräch mit der störenden Person
• schriftliche Abmahnung, falls keine Änderung eintritt
• gerichtliches Vorgehen durch die WEG, wenn Verstöße anhalten, etwa eine Unterlassungsklage nach § 1004 BGB, in der Regel nach vorherigem Beschluss

Seit der WEG-Reform 2020 kann eine einzelne Wohnungseigentümer:in laut WiE nicht mehr selbst gegen Bewohner:innen wegen Verstößen gegen die Hausordnung vorgehen. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn Störungen auch das eigene Sondereigentum betreffen, etwa bei Lärm.

Muster-Hausordnung als Vorlage

WiE stellt eine Muster-Hausordnung bereit, die an die Gegebenheiten der jeweiligen WEG angepasst werden sollte. Der Download ist über die Themenseite möglich: www.wohnen-im-eigentum.de/verbraucher-infos/hausordnung.

Eine rechtssichere, alltagstaugliche Hausordnung hilft vor allem dann, wenn sie klar formuliert ist, zulässige Grenzen einhält und bei Vermietung korrekt in den Mietvertrag eingebunden wird. [red]