Bodenrichtwert richtig einordnen: So entsteht der echte Immobilienwert

Bodenrichtwert. Wer den Bodenrichtwert als Verkaufspreis versteht, kalkuliert den Immobilienwert oft falsch und riskiert dadurch unrealistische Erwartungen beim Kaufen oder Verkaufen.

Viele Online-Rechner liefern in Sekunden eine Zahl, die nach Sicherheit aussieht. In der Praxis wird dabei häufig ein Denkfehler gemacht: Der Bodenrichtwert wird mit dem tatsächlichen Marktwert eines Grundstücks gleichgesetzt.

Darauf weist Funke Immobilien aus Stuttgart hin. In der Beratungspraxis zeigt sich laut Inhaberin Mireille Funke, dass der Bodenrichtwert zwar eine wichtige Orientierung bietet, aber keine Preisgarantie ist.

Warum derselbe Bodenrichtwert trotzdem zu sehr unterschiedlichen Preisen führt

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone und ersetzt keine Bewertung des konkreten Grundstücks. Schon bei zwei Grundstücken mit gleicher Größe und identischem Richtwert kann der erzielbare Preis spürbar auseinanderliegen, wenn die Eigenschaften unterschiedlich sind.

Typische Faktoren, die den Marktwert erhöhen oder senken können:

• Lage im Detail, zum Beispiel ruhige Straße oder stark befahrene Straße
• Grundstückszuschnitt, Ausrichtung und Sonneneinstrahlung
• Hanglage oder aufwendige Erschließung
• Lärmquellen im Umfeld
• Bebaubarkeit und zulässige Nutzung

Besonders die Bebaubarkeit kann den Wert stark beeinflussen. Ein Grundstück, auf dem nur ein kleiner eingeschossiger Bau möglich ist, wird am Markt oft anders bewertet als ein Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus zulässig wäre oder deutlich mehr Fläche überbaut werden darf.

Angebotspreise im Internet sind nicht das, was am Ende gezahlt wird

Ein weiterer häufiger Anker sind die Preise, die auf Immobilienportalen stehen. Diese Werte zeigen jedoch nur, was Verkäufer anfangs verlangen. Sie sagen wenig darüber aus, welcher Betrag am Ende beim Notar tatsächlich vereinbart wird.

Für die Einschätzung realer Verkaufspreise sind laut Funke Immobilien vor allem Daten aus beurkundeten Kaufverträgen relevant. Diese fließen in den Grundstücksmarktbericht ein, den die Gutachterausschüsse aus realen Transaktionen ableiten. Dort werden Kaufpreise nach Objektarten, Baujahresklassen, Lagen und weiteren Merkmalen ausgewertet. Statistische Ausreißer werden bereinigt, damit ein belastbares Bild entsteht.

Energetischer Zustand entscheidet heute oft mit über den Preis

Neben Lage und Grundstück spielt der Zustand des Gebäudes eine wachsende Rolle, besonders bei der Energieeffizienz. Käufer kalkulieren häufig nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Modernisierungs- und Sanierungskosten über einen langen Zeitraum.

Das betrifft laut Funke Immobilien besonders Häuser aus den 1970er- und 1980er-Jahren, bei denen energetische Maßnahmen je nach Ausgangslage umfangreich sein können. Die Folge kann sein, dass selbst in guten Wohnlagen hohe Angebotspreise an Grenzen stoßen, wenn zusätzlich hohe Investitionen erwartet werden.

Warum regionale Marktkenntnis digitale Tools nur begrenzt ersetzen

Digitale Bewertungstools und KI-Anwendungen greifen überwiegend auf öffentlich verfügbare Daten zurück. Was oft fehlt, sind feine Unterschiede einzelner Mikrolagen und die Erfahrung aus tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen, die regional stark variieren können.

Wer eine belastbare Einordnung sucht, nutzt den Bodenrichtwert als Orientierung, kombiniert ihn mit realen Transaktionsdaten aus dem Grundstücksmarktbericht und einer objektbezogenen Bewertung von Grundstück, Gebäudezustand, Bebaubarkeit und aktueller Nachfrage. Weitere Informationen zur Einordnung und Bewertung stehen bei Funke Immobilien unter https://funke.immobilien/ sowie zur Immobilienbewertung unter https://ots.de/COnAwI und https://funke.immobilien/immobilie-bewerten/.

Praktische Konsequenz: Der Bodenrichtwert hilft bei der Orientierung, trägt aber allein nicht zuverlässig, wenn eine Preisentscheidung wirklich realistisch sein soll.