Steuern sparen mit dem Eigenheim: Diese Posten zählen in der Erklärung

Steuern sparen Eigenheim. Bei einer selbst genutzten Immobilie lassen sich nicht Kaufpreis und Kreditkosten absetzen, aber über Handwerker, haushaltsnahe Dienste, energetische Sanierung und einzelne Sonderfälle können dennoch mehrere hundert bis tausend Euro Steuerentlastung möglich sein.

Typisch ist die Situation nach Einzug oder Sanierung: Rechnungen für Bad, Heizung, Garten oder Reinigung liegen vor, zugleich steht die Steuererklärung an. Wer die richtigen Ausgaben trennscharf dokumentiert und korrekt bezahlt, kann Steuervorteile nutzen, die Selbstnutzer oft übersehen.

Die Lohnsteuerhilfe Bayern e.V. ordnet ein, an welchen Stellen das Finanzamt bei selbst bewohnten Häusern und Wohnungen Steuerminderungen anerkennt und welche Bedingungen dabei entscheidend sind.

Kauf und Grunderwerbsteuer: Spielraum nur in bestimmten Fällen

Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie sind Kaufpreis, typische Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten in der Einkommensteuer grundsätzlich nicht abziehbar. Spielräume gibt es eher bei der einmalig fälligen Grunderwerbsteuer, deren Satz je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Bei 400.000 Euro Kaufpreis können so bis zu 26.000 Euro anfallen.

Beim Neubau kann es laut Lohnsteuerhilfe Bayern e.V. günstiger sein, Grundstück und Bauleistung getrennt zu erwerben. Dann fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskauf an, nicht auf spätere Baukosten. Entscheidend ist, dass die Verträge nicht rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verknüpft sind, sonst kann das Finanzamt Baukosten einbeziehen.

Außerdem kann beim Kauf die Bemessungsgrundlage sinken, wenn bewegliches Inventar realistisch und separat im Kaufvertrag ausgewiesen wird, zum Beispiel eine Einbauküche oder einzelne Einrichtungsgegenstände. Auf diesen Anteil fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.

Wohn-Riester: Förderung und Sonderausgaben bis 2.100 Euro

Ein bestehender Riester-Vertrag kann für selbst genutztes Wohneigentum eingesetzt werden, etwa als Eigenkapital oder zur Tilgung eines Immobilienkredits. Der sogenannte Wohn-Riester kann auch bei Neubau, Kauf, barrierearmem Umbau oder energetischer Sanierung genutzt werden, wenn die jeweiligen Auflagen erfüllt sind.

Zusätzlich können jährliche Einzahlungen als Sonderausgaben bis zu 2.100 Euro steuerlich berücksichtigt werden. Welche Regeln gelten, hängt vom konkreten Vertrag und Förderzeitraum ab.

Handwerker und Haushalt: Zwei häufige Steuerboni, aber mit Regeln

Für Arbeiten rund ums Haus sind zwei Ermäßigungen besonders relevant. Anerkannt werden jeweils nur die Arbeitskosten, nicht Material. Außerdem sind eine ordnungsgemäße Rechnung und unbare Zahlung erforderlich.

• Handwerkerleistungen: Bis zu 6.000 Euro Arbeitskosten pro Jahr können berücksichtigt werden. Das bringt 20 Prozent Steuerermäßigung, maximal 1.200 Euro im Jahr. Die Lohnsteuerhilfe Bayern e.V. weist darauf hin, dass nach dem aktuellen Regierungsentwurf ab 2027 nur noch 15 Prozent und maximal 900 Euro vorgesehen sind. Beispiele sind Fassadenanstrich, Dachinstandsetzung, Badmodernisierung, Gartenbepflanzung oder Kamineinbau.
• Haushaltsnahe Dienstleistungen: Ebenfalls 20 Prozent Steuerermäßigung, hier bis maximal 4.000 Euro pro Jahr. Dazu zählen etwa Reinigungsarbeiten, Rasenmähen oder Schnee räumen, sofern die Arbeitsleistung im Haushalt erbracht wird.

Umbau aus Krankheitsgründen: Außergewöhnliche Belastungen möglich

Wird ein Umbau medizinisch notwendig, kann er als außergewöhnliche Belastung die Steuer mindern. Typische Fälle sind Treppenlift oder barrierefreie Zugänge wegen Erkrankung, Behinderung oder altersbedingten Einschränkungen.

Ob und wie viel anerkannt wird, hängt vom Einzelfall ab, unter anderem vom Einkommen und den Voraussetzungen, die für außergewöhnliche Belastungen gelten.

Energetische Sanierung: Bis zu 40.000 Euro Steuerermäßigung pro Objekt

Für selbst bewohnte Gebäude, die älter als zehn Jahre sind, ist die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen ein großer Hebel. Werden Maßnahmen durch ein Fachunternehmen ausgeführt und erfüllen die Standards zur Energieeinsparung, können insgesamt 20 Prozent der förderfähigen Kosten als Steuerermäßigung geltend gemacht werden.

Die Entlastung wird über drei Jahre verteilt und kann die Steuerschuld um bis zu 40.000 Euro je Objekt reduzieren, wenn die erforderlichen Bescheinigungen des Fachbetriebs vorliegen. Nach derzeitigem Stand müssen die Bauarbeiten bis Ende 2029 abgeschlossen sein. Gefördert werden unter anderem Wärmedämmung, Fenstertausch, Heizungstausch und der Einbau einer Lüftungsanlage.

Denkmalschutz: Sonderausgaben über zehn Jahre

Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten besondere Regeln. Selbstnutzer können 90 Prozent der begünstigten Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgaben absetzen. Das bedeutet: Im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Jahren können jeweils bis zu neun Prozent der begünstigten Aufwendungen als Sonderausgaben abgezogen werden.

Voraussetzung ist, dass die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden und die Denkmalschutzbehörde die Maßnahmen vor Beginn anerkannt hat.

Förderprogramme und Steuerbonus: Kombination kann ausgeschlossen sein

Neben Steuerermäßigungen kommen auch Förderungen in Betracht, etwa zinsgünstige Darlehen der KfW, Zuschüsse der BAFA oder regionale Programme von Kommunen, die sich teils kombinieren lassen. Die Lohnsteuerhilfe Bayern e.V. gibt dabei zu bedenken, dass öffentliche oder steuerliche Förderungen die zusätzliche Geltendmachung von Handwerkerleistungen ausschließen können. In der Praxis braucht es daher meist eine Abwägung, welche Variante finanziell günstiger ist.

Wer seine Immobilie später verkauft, kann zudem von der Eigennutzung profitieren: Schon im dritten Jahr des Wohnens bleibt der Verkauf steuerfrei, die Spekulationssteuer fällt dann nicht an.