Steuern sparen im Eigenheim: Diese Posten zählen in der Steuererklärung

Steuern sparen im Eigenheim. Auch ohne Vermietung lassen sich bei einer selbst genutzten Immobilie über Grunderwerbsteuer-Gestaltung, Handwerkerkosten, haushaltsnahe Dienstleistungen und Sanierungen spürbar Steuern mindern, oft mehrere hundert bis tausend Euro pro Jahr.

Viele Kosten rund um Kauf, Bau und Finanzierung bleiben bei Selbstnutzern außen vor. Der Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten können in der Einkommensteuererklärung grundsätzlich nicht angesetzt werden. Auf diese Unterscheidung weist auch die Lohnsteuerhilfe Bayern e.V. hin, die typische Praxisfälle für Eigenheimbesitzer zusammenfasst.

Trotzdem gibt es Stellschrauben. Besonders relevant sind Einmalkosten beim Erwerb, laufende Arbeiten rund um Haus und Garten sowie größere Umbauten, etwa energetische Maßnahmen oder gesundheitlich notwendige Anpassungen.

Beim Kauf ansetzen: Grunderwerbsteuer kann sinken

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien einmalig an. Je nach Bundesland liegt sie derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können so bis zu 26.000 Euro Grunderwerbsteuer anfallen.

Ansatzpunkte, die Bemessungsgrundlage zu reduzieren, sind vor allem diese zwei Konstellationen:

• Neubau mit getrennten Verträgen. Wer Grundstück und Bauleistung unabhängig voneinander erwirbt, zahlt Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur auf den Grundstückskauf, nicht auf spätere Baukosten. Sind Verträge rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verknüpft, kann das Finanzamt die Baukosten dennoch einbeziehen.
• Bewegliches Inventar separat ausweisen. Wird beim Kauf zum Beispiel eine Einbauküche oder anderes bewegliches Inventar realistisch und nachvollziehbar im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen, fällt auf diesen Kaufpreisanteil keine Grunderwerbsteuer an. Voraussetzung ist, dass es sich tatsächlich um bewegliche Gegenstände handelt.

Renovieren lassen: Handwerkerleistungen mindern direkt die Steuer

Handwerkerleistungen eines Fachbetriebs können in der Steuererklärung berücksichtigt werden. Begünstigt sind Arbeitsleistung, Anfahrt und Maschineneinsatz, nicht das Material. 20 Prozent dieser Kosten mindern direkt die Einkommensteuer, bis maximal 1.200 Euro pro Jahr. Grundlage ist ein berücksichtigungsfähiger Rechnungsbetrag bis 6.000 Euro.

Im Rohtext wird zudem auf einen Regierungsentwurf verwiesen, nach dem der Steuervorteil ab dem Jahr 2027 sinken soll. Genannt werden 15 Prozent Steuerermäßigung und ein Höchstbetrag von 900 Euro pro Jahr. Entscheidend bleibt in jedem Fall eine ordnungsgemäße Rechnung und unbare Zahlung.

Haushaltsnahe Dienstleistungen: bis zu 4.000 Euro Steuerermäßigung

Für haushaltsnahe Dienstleistungen gibt es ebenfalls eine Steuerermäßigung von 20 Prozent, diesmal bis zu einem Höchstbetrag von 4.000 Euro pro Jahr. Darunter fallen laut Lohnsteuerhilfe Bayern e.V. zum Beispiel Reinigungsarbeiten, Rasenmähen oder Schneeräumen, sofern die Arbeitsleistung im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht wird.

Wie bei Handwerkerleistungen gilt auch hier: Die Steuerermäßigung bezieht sich auf die Arbeitskosten. Voraussetzung sind Rechnung und Überweisung.

Umbau aus gesundheitlichen Gründen: außergewöhnliche Belastungen möglich

Wird das Eigenheim aus medizinisch notwendigen Gründen umgebaut, können Kosten als außergewöhnliche Belastungen eine Steuerentlastung bringen. Typische Beispiele sind der Einbau eines Treppenlifts oder barrierefreie Zugänge wegen Erkrankung, Behinderung oder altersbedingter Einschränkungen.

Ob und in welcher Höhe Kosten anerkannt werden, hängt vom Einzelfall ab. Genannt werden als Einflussfaktoren unter anderem Haushaltseinkommen und die allgemeinen Voraussetzungen für außergewöhnliche Belastungen.

Energetische Sanierung: 20 Prozent Förderung über drei Jahre

Für selbst genutzte Gebäude, die älter als zehn Jahre sind, kann eine steuerliche Förderung energetischer Sanierungen besonders relevant sein. Werden Maßnahmen durch ein Fachunternehmen ausgeführt und erfüllen festgelegte Standards zur Energieeinsparung, können insgesamt 20 Prozent der förderfähigen Kosten als Steuerermäßigung geltend gemacht werden.

Die Ermäßigung wird über drei Jahre verteilt und kann die Steuerschuld um bis zu 40.000 Euro je Objekt reduzieren, wenn die entsprechenden Bescheinigungen des Fachbetriebs vorliegen. Nach derzeitigem Stand müssen die Bauarbeiten bis Ende des Jahres 2029 abgeschlossen sein. Genannt werden vor allem:

• wärmedämmende Maßnahmen
• Austausch von Fenstern
• Austausch der Heizung
• Einbau einer Lüftungsanlage

Zusätzlich existieren laut Text Förderprogramme wie zinsgünstige Darlehen der KfW oder Zuschüsse von der BAFA sowie regionale Förderungen. Wichtig ist die Einordnung der Lohnsteuerhilfe Bayern e.V.: Öffentliche oder steuerliche Förderungen können die zusätzliche Geltendmachung von Handwerkerleistungen ausschließen. Welche Variante finanziell günstiger ist, hängt von der konkreten Förderung und den Kosten ab.

Wohn-Riester: gefördert finanzieren, Sonderausgaben nutzen

Ein bestehender Riester-Vertrag kann genutzt werden, um ein selbst genutztes Eigenheim gefördert zu finanzieren. Das geförderte Kapital kann als Eigenkapital oder für die Tilgung eines Immobilienkredits eingesetzt werden. Wohn-Riester kann laut Text auch bei Kauf, Neubau, barrierearmem Umbau oder energetischer Sanierung einbezogen werden, sofern die jeweiligen Auflagen erfüllt sind.

Zusätzlich zur Förderung können jährliche Einzahlungen als Sonderausgaben bis zu 2.100 Euro steuerlich berücksichtigt werden. Welche Regeln gelten, hängt vom konkreten Vertrag und Förderzeitraum ab.

Verkauf nach Eigennutzung: oft steuerfrei ab dem dritten Jahr

Wird die Immobilie später wieder verkauft, kann die vorherige Eigennutzung ebenfalls einen steuerlichen Vorteil bringen. Laut Text ist der Verkauf schon im dritten Jahr des Wohnens steuerfrei, die Spekulationssteuer fällt dann nicht an.

Weiterführende Informationen der Quelle finden sich unter https://www.lohi.de/steuertipps. Unterm Strich lohnt sich bei Selbstnutzern vor allem der Blick auf Rechnungsposten rund um Arbeiten am Haus und größere Sanierungen, weil diese direkt die Steuerlast senken können.