Ferienwohnung in der Eigentumswohnung: Das ist erlaubt und zu beachten

Ferienwohnung Vermietung Eigentumswohnung Regeln. Die kurzfristige Vermietung einer Eigentumswohnung an Urlaubsgäste ist grundsätzlich erlaubt, wenn Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft und kommunale Regeln eingehalten werden.

Gerade in der Ferienzeit kann eine leerstehende Wohnung zeitweise an Gäste vermietet werden. Praktisch wichtig ist dabei, welche Regeln in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung stehen und ob die Stadt eine Anzeige oder Genehmigung verlangt. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) ordnet ein, dass Kurzzeitvermietung meist als normale Wohnnutzung gilt und nicht beliebig durch Mehrheitsbeschluss untersagt werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste regelmäßig Teil der zulässigen Wohnnutzung ist (Urteil vom 15. Januar 2010, Az. V ZR 72/09). Eine feste Höchstgrenze, wie oft im Jahr vermietet werden darf, ergibt sich daraus nicht.

WEG-Regeln prüfen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind entscheidend

Vor der ersten Buchung zählt vor allem, ob in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Einschränkungen zur Kurzzeitvermietung stehen. Solche Regelungen können die Vermietung an Feriengäste begrenzen oder ausschließen.

Ein generelles Verbot „per Beschluss“ ist dagegen nur in engen Grenzen möglich. Nach Einordnung des Bundesgerichtshofs ist die Möglichkeit der Vermietung auch für kurze Zeit ein unentziehbares, mehrheitsfestes, aber verzichtbares Recht (Urteil vom 12. April 2019, Az. V ZR 112/18). Öffnungsklauseln in Gemeinschaftsordnungen können nicht ohne Zustimmung aller Eigentümer:innen genutzt werden, um dieses Recht einzuschränken.

Kommunale Zweckentfremdungsregeln können Anzeige oder Genehmigung verlangen

Neben dem Wohnungseigentumsrecht können kommunale Vorschriften zur Zweckentfremdung von Wohnraum greifen. In vielen Städten ist die Nutzung als Ferienwohnung anzeige- oder genehmigungspflichtig.

Ein Beispiel nennt WiE für Köln:

• Bis zu 90 Tage Kurzzeitvermietung pro Kalenderjahr: Nutzung steht unter Anzeigevorbehalt. Vorab ist eine Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID) zu beantragen.
• Mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr: zusätzlich ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich.

Welche Schwellenwerte gelten, hängt von der jeweiligen Kommune ab.

Störungen vermeiden: Sonst drohen Unterlassungsansprüche

Auch wenn die Vermietung grundsätzlich möglich ist, müssen die Rechte der übrigen Eigentümer:innen gewahrt bleiben. Wiederholte Ruhestörungen, Überbelegungen oder andere erhebliche Beeinträchtigungen können Unterlassungsansprüche auslösen.

WiE empfiehlt als praktische Absicherung im Alltag:

• Feriengäste vorab über die Hausordnung informieren.
• Auf Einhaltung von Ruhezeiten und Belegungsgrenzen achten.
• Kontaktmöglichkeit für Rückfragen im Haus organisieren, damit Probleme schnell lösbar sind.

Wichtig bei vermieteten Wohnungen: Untervermietung an Tourist:innen ist nicht automatisch erlaubt

Wenn die Wohnung ohnehin an Mieter:innen vermietet ist, gilt: Vermietende Eigentümer:innen müssen nicht dulden, dass Mieter:innen die Wohnung an Feriengäste untervermieten, selbst wenn eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt wurde. Diese bezieht sich nach der Einordnung von WiE nur auf Untervermietung zu üblichen Wohnzwecken.

Eine Erlaubnis zur Untervermietung als Ferienwohnung muss ausdrücklich formuliert und erteilt sein. WiE hält es außerdem für sinnvoll, eine solche Erlaubnis an passenden Versicherungsschutz zu knüpfen, etwa Hausratversicherung der Hauptmieter:in bei möblierter Vermietung und Haftpflichtversicherung der Untermieter:in, da eine Kaution nicht in jedem Fall alle Schäden abdeckt.

Dauerhafte Ferienwohnung: Gewerbe und Baurecht können relevant werden

Wer die Wohnung nicht nur gelegentlich, sondern dauerhaft als Ferienwohnung anbietet, muss oft mit weiteren Pflichten rechnen. In der Regel liegt dann ein Gewerbe vor, das beim Gewerbeamt anzumelden ist.

Baurechtlich kann eine Nutzungsänderung vorliegen, die je nach Landesbauordnung eine Baugenehmigung erforderlich machen kann. Zusätzlich können steuerrechtliche Besonderheiten eine Rolle spielen.

Unterm Strich lohnt sich vor dem Start die Kombination aus WEG-Dokumentencheck, Blick auf kommunale Vorgaben und klaren Hausregeln, damit die Vermietung im Alltag konfliktarm bleibt. red