Urteil des Bundesgerichtshofs

Mietzahlungen im Lockdown

Ludwigshafen. Mieter von Gewerberäumen können bei hoheitlichen flächendeckenden Schließungen wie beim Lockdown im vergangenen Jahr grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete haben. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 12.01.2021, Az.: XII ZR 8/21 entschieden. Eine pauschale Regelung, insbesondere die Halbierung der Miete lehnt der BGH jedoch ab. In die Abwägung müssen sämtliche Umstände des Einzelfalls, wie Umsatzeinbußen für das konkrete Objekt, staatliche Hilfen oder Versicherungsleistungen einfließen. Die Industrie- und Handelskammer (IHK) für die Pfalz begrüßt die Klarstellung durch das höchste deutsche Zivilgericht.

Der BGH hob damit eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden auf und verwies die Sache an das OLG zurück. Geklagt hatte ein Textil-Discounter, der im Raum Chemnitz für einen Monat eine Filiale schließen musste. Der BGH stellte fest, dass im Fall einer Geschäftsschließung aufgrund einer flächendeckenden hoheitlichen Maßnahme grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB, in Betracht komme. Ein Mangel der Mietsache liege allerdings nicht vor. Das Mietobjekt habe trotz der Schließungsanordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung gestanden.

BGH-Urteil "Mietminderung": Vor- und Nachteile berücksichtigen

Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtige jedoch nicht zu einer Vertragsanpassung, so der BGH. Hinzukommen müsse, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Eine pauschale Anpassung der Gewerberaummiete lehnt der BGH daher ab. Bei der Einzelfallabwägung müssen sowohl die Nachteile, die dem Mieter durch die Geschäftsschließung entstanden sind, als auch die finanziellen Vorteile durch staatliche Hilfen berücksichtigt werden.
Der BGH stellte klar, dass eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters im Rahmen der Betrachtung nicht erforderlich sei.

„Auch wenn das BGH-Urteil keine pauschale Lösung anbieten kann, dürfte es für Gewerbetreibende und Vermieter, die sich über die Höhe der Miete während des Lockdowns streiten, zu mehr Rechtsklarheit führen“, so Heiko Lenz, zuständiger Jurist der IHK Pfalz. Dies erhöhe die Bereitschaft, sich außergerichtlich zu einigen.

Heiko Lenz rät betroffenen Mietparteien, zuerst einen Blick in den Gewerberaummietvertrag zu werfen, um zu prüfen, ob dort Aussagen zum Verwendungsrisiko der Räumlichkeiten getroffen sind. Bei Neuabschlüssen von Verträgen empfiehlt es sich, Regelungen mit Risikoverteilungen zu Auswirkungen der Corona-Pandemie zu treffen.

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