Rheinufer Süd brachte junge Menschen nach Ludwigshafen: Segregation erkennbar, Gentrifizierung nicht

Ludwigshafen. 10 Jahre nach der endgültigen Schließung von Halberg 2015 sind die beiden farbenfrohen Blöcke des Ludwigs-Quartiers zur Rheinallee hin fast fertig und teils schon bewohnt. Direkt daneben werden die letzten Wohnungen im Osten der Allee verkauft im Bau, der einem Kreuzfahrtschiff gleicht, vermarktet unter dem Namen Beaufort. Auf dem Immobilienmarkt spricht man von einer Erfolgsgeschichte für Ludwigshafen, die mit dem Quartier am Flussufer gelang.

Von Julia Glöckner

Am Rheinufer Süd sind bereits rund 30 der 41 Hektar an ehemaligen Industriebranchen bebaut. Es sind 2.000 Wohnungen entstanden und 3.000 Arbeitsplätze.

Entwickler und Investoren lachen

Mit dem Versprechen der Entwicklungsgesellschaften, auf ehemaligen Industriebrachen begehrte Wohnlagen am Fluss zu schaffen, geriet Ludwigshafen unter das Radar von Investoren. In der Niedrigzinsphase Finanziers zu finden, war einfach. Denn Projektentwickler witterten große Renditechancen: Bei Luxuswohnungen in Top-Lagen ist die Differenz zwischen Ausgaben durch Grundstückskauf und Einnahmen durch Mieten oder Wohnungsverkauf meist am höchsten. Und die Wohnungskäufer erfüllten alle Erwartungen, wie in den vielen weiteren Top-Lagen in anderen Städten am Rhein. Die starke Nachfrage trieb die Kaufpreise teils um 10 bis 20 Prozent. Sie lagen bei bis zu 6000 Euro pro Quadratmeter. Auch Mietpreise bis zu 17 Euro werden hier in manchen Lagen verlangt. Vor allem in der Niedrigzinsphase rissen sich Interessierte die Immobilien unter der Hand weg. Mit der Zinserhöhung zur Eindämmung der Inflation 2022 ging die Nachfrage etwas zurück. Doch die Wohnungen verkaufen sich weiterhin gut.

Vor allem Süd, aber auch die Innenstadt erlebten mit Uferbebauung und Flaniermeile am Rhein eine Aufwertung. Die City ist an den Rhein gerückt, entlang des Flusses gibt neue Gastro- und Freizeitangebote. Bauen und Wohnen am Fluss liegt im Trend. In den vergangenen Jahren legten viele Städte wie Köln oder Bingen Wohnquartiere an den Rhein. Denn das bringt viele Vorteile und Entwicklungschancen, wie man auch in Ludwigshafen sehen kann.

Entwicklungspotenziale

Die Yuppisierung steht der Stadt nicht schlecht, vor allem unter dem Brennglas künftiger Stadtentwicklung. Die wenigsten Städte setzen nur darauf, reine Industrie- und Arbeiterstädte zu bleiben, seit sich die Fertigung in Billiglohnländer verlagert. In der Regel versucht man Firmen aus wertschöpfungsstarken Branchen wie IT, Produktentwicklung oder zumindest dem weiterverarbeitenden Gewerbe anzusiedeln. Denn das bringt starke Wachstumsimpulse für Städte und erlaubt Reinvestitionen. Entsprechend raten Experten zu weiteren Neubauten im mittleren und hohen Preissegment, um Hochqualifizierte, Akademiker und junge Leute anzulocken. Die vielen Konzerne der Metropolregion machen den Zuzug aussichtsreich, zumal schon in den vergangenen Jahren viele junge Zielgruppen nach LU kamen. Es sind vor allem Studenten, Facharbeiter, sowie Akademiker, die hierherziehen wollen, wegen der Nähe zur Mannheimer Uni und Firmen wie SAP, John Deere, BASF. Auch Superreiche aus Mannheim und Heidelberg kamen mit dem Rheinufer Süd und Menschen, die in Stuttgart und Frankfurt arbeiten. Mannheim sowie weitere Großstädte sind durch Rheinquerung und dortigen ICE-Bahnhof schnell erreichbar. Das Quartier bringt der Stadt auch mehr Einnahmen aus dem rückfließenden Teil der Einkommenssteuer. Letztlich stieg auch das Stadtimage und die Beschäftigungsentwicklung seit 2010. Ein ähnliche Entwicklung könnte sich im Halbergviertel oder in Ruchheim fortsetzen. 

Soziale Akteure haben Einwände

Gegner aus Zivilgesellschaft befürchten durch die Aufwertung dagegen eine Gentrifizierung, also eine Verdrängung einkommensschwächerer Bevölkerungsgruppen. Grund für Verdrängung sind häufig Mietpreiserhöhungen in den aufgewerteten Quartieren, auch im Bestand. Das könnte Menschen mit weniger Einkommen in Bedrängnis bringen.

Keine Gentrifizierung erkennbar

Laut städtischem Bericht zur Wohnnachfrage zeigt sich in den einzelnen Stadtteilen teils zwar eine klare Segregation, also eine geringe soziale Durchmischung. Doch Gentrifizierungstendenzen, also Dynamiken von Verdrängung Ärmerer aus Quartieren durch starke Aufwertung in Form von Luxusimmobilien, zeigen sich nicht. Auch nicht an den Mietpreisen, die eng mit Aufwertung und Verdrängung zusammenhängen und deshalb bei der Messung von Gentrifizierung als Proxy, also Behelfsvariable, gelten. Zwar stiegen Boden- und Mietpreise in den Quartieren etwas, die durch einkommensschwache Bevölkerungsgruppen geprägt sin, aber nur bedingt durch Inflation und Teuerungen in der Baubranche. Die Preise für Mieten und Wohnen bewegen sich weiterhin deutlich unter dem Bundesschnitt. Sie liegen selbst unter denen in Mannheim, wo sie ebenfalls unterdurchschnittlich sind. Vor allem in Vierteln wie Mitte, Mundenheim und Hemshof bleiben sie niedrig.

Gentrifizierung tritt vor allem in Vierteln auf, in denen der Bestand dem Neubau von Luxusimmobilien weicht – und wo in der Folge Grundstücke von Investoren aufgekauft werden, um Massenwohnblocks aus den 60ern und 70ern abzureißen und mit Neubau von Trendimmobilien hohe Renditen zu erzielen. Davon ist die Innenstadt weit entfernt. Nach Innenstadtentwicklungskonzept ISEK ist die bessere soziale Durchmischung ein Hauptziel, das nur durch Sanierung oder Neubau erreicht werden kann. Stadt und viele Bürger hoffen, dass Privatleute ihre Immobilien in der City modernisieren, was durch Förderprogramme und Aufstockung rentabel werden kann. Eine Alternative ist der Abriss des Bestands aus den 60ern und 70ern, damit dort etwas Neues entstehen kann.

Stadt schafft auch sozialen Wohnraum

Die Stadt will beim Wohnungsbau aber auch weiterhin Bedürfnissen von Menschen mit weniger Einkommen gerecht werden. Instrumente wirken der Verteuerung von Mieten entgegen. Eine Sozialquote schreibt Projektentwicklern ein Kontingent von 30 Mietwohnungen neben Eigentum vor sowie Anteile an Wohnungen im niedrigpreisigen Segment – die je nach Stadtteil schwanken. Auch eine Mietpreisdeckelung ist eingeführt: Vermieter dürfen bei Abschluss von Verträgen mit neuen Mietern den Quadratmeterpreis nur um 10 Prozent erhöhen. Dank GAG und Landesbank versucht die Stadt den Schwerpunkt weiterhin auf Bau preiswerter und geförderter Wohnungen zu setzen.

Angesicht der günstigen Mieten und Lebenshaltungskosten wird es weiterhin Menschen aus Mannheim und Heidelberg nach Ludwigshafen locken. Investoren haben die Stadt als günstigeren Entlastungsmarkt beim Thema Wohnen entdeckt. Mit Pesch-Siedlung, Entwicklungsachse West sowie Halberg entstehen weitere Neubaugebiete in Ludwigshafen. Bleibt zu hoffen, dass die Zinsen bald sinken, damit wieder mehr Investitionsfreude auf dem Markt herrscht. jg