Grundsteuerreform - was Hausbesitzer wissen sollten

Grundsteuer. Im April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht das aktuelle System der grundsteuerlichen Bewertung anhand von Einheitswerten für verfassungswidrig. Bund und Länder verabschiedeten daraufhin im November 2019 das Grundsteuerreformgesetz („Bundesmodell“), das Grundbesitz ab 01. Januar 2025 vollständig neu bewertet. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland (VDIV-RPS) informiert über die einzelnen Stufen dieses Bewertungsverfahrens und erklärt, welche Pflichten für Eigentümer bestehen.

Eigentümer von unbebautem Grundbesitz, beziehungsweise Grundstücken, die mit Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen bebauten sind, müssen in Deutschland eine sogenannte Grundsteuer entrichten, die auf ihren Grundbesitz erhoben wird. Diese Steuer wird von den zuständigen Städten und Kommunen festgesetzt und eingefordert. Anders als die einmalig zu leistende Grunderwerbssteuer ist die Grundsteuer jährlich fällig, bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag kann sie über die Betriebskostenabrechnung auch auf Mieter umgelegt werden.

Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts

Das aktuellen Bewertungsverfahren der Grundsteuer verliert im Zuge der Grundsteuerreform am 31. Dezember 2024 die Gültigkeit und wird ab 1.Januar.2025 durch neu berechnete, verfassungskonforme Grundsteuerwerte ersetzt. Bundesländer können dabei vom „Bundesmodell“ abweichende Regelungen treffen. Rheinland-Pfalz macht von dieser sogenannten Länderöffnungsklausel jedoch keinen Gebrauch, auch das Saarland beschränkt sich lediglich auf die Festlegung eigener landesspezifischer Steuermesszahlen. Vereinfacht dargestellt ist die Grundsteuerreform eine Art „Inventur aller Grundstücke“ und soll den Ist-Zustand und Ist-Wert zu einem bestimmten Stichtag abbilden, und zwar zum 1. Januar 2022. Deshalb müssen die Finanzämter der Länder Millionen von Grundstückseinheiten neu bewerten.
Dafür setzen die Finanzämter auf die Unterstützung der Eigentümer: diese müssen den Finanzbehörden für jede Einheit eine sogenannte Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts einreichen. Auf Grundlage dieser Angaben berechnet das zuständige Finanzamt dann den Grundsteuerwert. „Dieser Wert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert und ergibt den sogenannten Grundsteuermessbetrag", so Markus Herrmann, geschäftsführender Vorstand im VDIV-RPS. Sowohl Grundsteuerwert als auch Grundsteuermessbetrag werden jedem Eigentümer in einem Schreiben mitgeteilt. Abschließend wird der Grundsteuermessbetrag mit dem individuellen Hebesatz der jeweiligen Stadt oder Gemeinde multipliziert, das Ergebnis ist die neue Grundsteuer.

Abgabe der Feststellungserklärung bis 31. Oktober

Diese Grundsteuer gilt ab 1. Januar 2025 und ist nach Erhalt des postalisch versendeten Grundsteuerbescheides künftig zu zahlen. Eigentümer von bebauten oder unbebauten Grundstücken sind zur Abgabe dieser Feststellungserklärung bis zum 31. Oktober verpflichtet. Sie müssen dafür alle erforderlichen Angaben digital - beispielsweise über das Steuerportal „Mein ELSTER“ - an das zuständige Finanzamt übermitteln, auf deren Basis der Grundbesitz neu berechnet wird. „Bei der Zusammenstellung der erforderlichen Daten zur Feststellung des Grundstückswerts gibt es von Behördenseite Unterstützung", sagt Herrmann vom VDIV-RPS. Die Länder Rheinland-Pfalz und Saarland planen, Eigentümern von Grundbesitz, in Rheinland-Pfalz ab Mai und im Saarland ab Ende Juni, ein Informationsschreiben mit den aktuellen Daten der Registerbestände zum Stichtag 1. Januar 2022 - wie etwa Flurstückkennzeichen, Lagebezeichnung, amtliche Fläche oder Bodenrichtwert - per Post zukommen zulassen. Eigentümer müssen dann nur noch wenige Informationen selbst ermitteln, dazu zählen unter anderem die Wohn- und Nutzfläche, beziehungsweise bei bewohnten Einheiten das Baujahr, die Anzahl der Wohnungen, Garagen oder Stellplätze. Die für die Abgabe benötigten Formulare sollen laut Finanzbehörden in beiden Ländern ab 1. Juli unter www.elster.de abrufbar sein. Dann können die Feststellungserklärungen in elektronischer Form bis zum Fristende am 31. Oktober übermittelt werden.

Feststellungserklärung per Elster

Für die Feststellungserklärungen ist ein ELSTER-Benutzerkonto erforderlich. Falls ein Eigentümer noch nicht über ein Benutzerkonto verfügt, lässt sich dieses online in wenigen Schritten einrichten. Die meisten Eigentümer haben aber ohnehin bereits einen Zugang für die Abgabe der jährlichen Steuererklärung. Mit einer entsprechenden Vollmacht kann das gesamte Verfahren rund um die Feststellungserklärung auch mit Hilfe des Steuerberaters durchgeführt werden. Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland per E-Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. ps