Immobilien in Leiningerland – Verkehrswert gibt Aufschluss

Beim Verkauf einer Immobilie stellt sich die Frage nach dem Kaufpreis. Ist dieser zu niedrig angesetzt, werden Marktchancen vergeben. Wird die Immobilie mit einem zu hohen Kaufpreis angeboten, erscheint das Angebot unseriös. Immobilieninteressenten suchen ihrerseits nach einer realistischen Einschätzung, ob sie zu marktgerechten Preisen erwerben. Auch bei einer Erbauseinandersetzung ist die objektive Vermögensbewertung gefragt. Die Lösung für alle Seiten: eine fundierte Ermittlung des Verkehrswertes. Darunter versteht man den realistischen Verkaufswert im sogenannten geregelten Geschäftsverkehr. Dies ist der Handel auf dem freien Markt und frei von Einflüssen, die nicht direkt mit dem Wert des Objekts in Verbindung stehen. Die Ermittlung des Verkehrswertes sollte von Fachleuten durchgeführt werden.

Verkaufswert kann vom Verkehrswert abweichen

Der tatsächlich erzielte Kaufpreis wird als Verkaufswert bezeichnet. Wie bei Aktien an der Börse kann der von subjektiven Faktoren geprägt sein. Legt der Interessent Wert auf ein Grundstück in der Nähe seiner Kinder, wird er bereit sein mehr zu zahlen als den Bodenrichtwert. Umgekehrt kann das Schwimmbad in Wohnanlagen die Sorge um Unterhaltungskosten auslösen und zur Abwertung führen. Beim Verkehrswert sind subjektive Einflüsse außen vor. Es ist die objektive Beurteilung des erzielbaren Kaufpreises, welche auch schon im Vorfeld in einem Kurzgutachten definiert wird.

Verkehrswert nach Baurecht in § 194 BauGB geregelt

Das Baugesetzbuch spricht im Gesetzestext vom Marktwert, der sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den tatsächlichen Eigenschaften ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse ergibt.

Banken berücksichtigen beim Verkehrswert die Verwertungsmöglichkeiten

Finanzierungsinstitute betrachten vorrangig das Risiko im Verwertungsfall. Die Ermittlung ist in § 16 PfandBG (Pfandbriefgesetz) geregelt und ist stark angelehnt an die Verkehrswertermittlung nach dem Baurecht.

Finanzämter haben den Verkehrswert in der Wertermittlungsverordnung geregelt

Im Steuerrecht spielt der Verkehrswert ebenfalls eine bedeutende Rolle. Dieser hat beispielsweise Auswirkung auf die Ermittlung der Abschreibungsgrundlagen bei vermieteten Immobilien.

Fundierte Kenntnisse sind die Voraussetzung für die Ermittlung des Verkehrswerts

Eingeschaltete Makler übernehmen häufig im Zuge eines Verkaufsauftrages die Objektbewertung als Service. In anderen Fällen können vereidigte Sachverständige eingeschaltet werden. Die Kosten betragen für eine normale Wohnimmobilie etwa 300 bis 600 Euro.

Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren

Der klassische Weg zur Ermittlung des Verkehrswerts beim Einfamilienhaus. Alle Kosten der Hauserstellung werden ermittelt. Am Anfang steht der Grundstückswert, der Bodenrichtwerttabellen der Kommunen entnommen wird. Am Ende erfolgt ein Altersabschlag.

Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Objekten und häufig ab drei und mehr Wohneinheiten im Objekt wird der Wert danach ermittelt, welche Erträge erzielt werden können. Dies bedeutet die erzielbare Miete und Mindestverzinsungsansprüche führen zum Ergebnis.

Verkehrswertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren

Eigentumswohnungen werden in der Regel nach diesem Verfahren bewertet. Hier zählt, welcher Preis bei vergleichbaren Objekten erzielt wurde.

Neben der Besichtigung vor Ort Objektunterlagen erforderlich

Nur mit konkreten Unterlagen lässt sich rechnerisch ein Verkehrswert ermitteln. Dazu zählen:

• Grundrisse
• Grundbuchauszug
• Lageplan
• Flurkarte
• Wohnflächenberechnung
• Aufstellung der Modernisierungen
• Energieausweis

Bei Immobilien in Wohneigentum werden zusätzlich Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen, Wirtschaftsplan sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen benötigt. Bei vermieteten Objekten sind Nachweise über die Mietverhältnisse erforderlich.

Lage und weitere Bewertungsfaktoren

Die Lage einer Immobilie hat einen außerordentlichen Anteil an deren Wert. Weitere Faktoren zur Ermittlung des Verkehrswertes sind Baujahr, Zustand sowie Wohnfläche und Nutzfläche. Ebenso hat der Zuschnitt der Räumlichkeiten Einfluss. Abstellmöglichkeiten, Garten und Balkon spielen ebenfalls für den Verkehrswert eine Rolle.

Autor:

Tanja Regner aus Leiningerland

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